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阳光城欲压低281%净负债率 全面启动跟投机制加快周转

发布时间:2017-11-21 13:03:24 来源:证券日报 责任编辑:笙火

■本报记者 王丽新

A股136家房企负债6万亿元,但凡想快速扩张规模的开发商,几乎都走在高负债的路上。在业内看来,踩踏80%的资产负债率红线而发展似乎并不可怕,可怕的是在这一高压下,存货周转速度被卡,或许,这就是闽系房企阳光城定下数千亿元目标后的破局术,即在高周转的赛道上,争取比每一个参赛者都跑得快,尽全力提升每一元钱的周转速度。

为了2020年在多维度上的量化指数进入行业前五,今年以来,阳光城管理层进行了换血,前任总裁张海民离职后,阳光城新核心管理层多出于碧桂园和中海地产,可见其本身开始在不同程度上对标碧桂园和中海。

昨日,《证券日报》了解到,原碧桂园系高管加入阳光城半年以来,一直忙于以“老中医”的角色为阳光城号脉开药方。“内部流程再造,建立快速高周转的商业模式”是针对阳光城如何高效赚钱开出的第一个药方。

而在提高周转速度方面,跟投机制是新任管理层正在力推的双赢机制。阳光城集团执行董事长朱荣斌已经带头投资项目。据《证券日报》记者获悉,朱荣斌在跟投项目上投入了1700万元。

优化债务结构

5年时间,销售规模从百亿元到即将跨入800亿元阵营,总资产由164亿元增至1964亿元,负债由120亿元增至1694亿元。高杠杆模式让阳光城实现了急速奔跑,但也暗藏隐忧。

截至2017年9月底,阳光城扣除预收账款后的债务1282亿元,其中短期借款 181亿元,净负债率水平为281%,与2016年底相比上升24个百分点。

对此,吴建斌表示,“在负债率上,我们更看重净负债率指标,作为一个从港股上市房企出身的人来说,我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的,可以对标这两家房企的负债率情况,但要把之前的高负债优化下来需要时间,我们希望一两年内先把净负债率降低至100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。”吴建斌坦言,无论是降到100%,还是70%,难度都是非常大的。

值得关注的是,对于一家有扩张需求的房企来说,优化债务结构是长期目标,不断调整负债规模,减少短期债务压力,似乎更为重要。

吴建斌表示,在阳光城的负债结构中,只有22%是一年内到期的短期债务,两年到三年期限的债务占将近30%,三年期以上的债务约占五成。从这个角度来说,负债结构是合理的。

尽管如此,把控好供货节奏,提高销售回款率,缓解短期偿债压力仍是目前考验阳光城要高质量快跑的重要抓手。在销售回款方面,截至2017年9月底,阳光城实现经营性现金流收入385亿元,整体回款率偏低。

吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示,目前公司的销售回款在80%-90%之间。从公司9月份至今反馈的情况来看,销售回款率为80%。实际上,今年维持80%-90%的销售回款率是非常难的,受外部情况影响,今年市场可能比过去的历史情况更难些,但阳光城有信心维持这一水平。

吴建斌还透露,目前阳光城正在制定2018年的预算,计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡,这个数字目前还没确定,预计在800亿元~900亿元之间。

事实上,销售回款率的背后,反射出的是企业的库存管理能力和项目周转运营能力。在吴建斌看来,存货消化周期超过两年就过长了。此外,要调整以前相对较慢的供货节奏,加快项目周转速度。实施多方举措缩短开发周期的同时,实施跟投机制则是核心动力。

实施跟投机制加快周转

截至目前,阳光城截至目前拥有项目155个,对应货值4800亿元,目前满足开发条件的货值达3000多亿元,占65%;土地平均楼面价每平方米达3300元,集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角等经济活跃的一、二线城市。

由于公开拿地成本较高,阳光城过去两年一直侧重于通过并购获得土地储备,甚至并购拿地量一度占到75%以上。

并购拿地确实能够带来大量低成本土地,但同时也存在隐忧,在某种程度上也拖累了项目周转速度。吴建斌坦言,往往一个并购的项目投了五六十亿元,现金可能长时间在路上,不能快速变成自己的货值,“所以我们的管理团队正负责将原来并购的项目一一变成货值。”

更重要的是,在加快项目周转速度的路上,跟投机制是重头戏。而在碧桂园任职期间,吴建斌正是跟投机制的实操人。

据吴建斌透露,阳光城今年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进,共涉及65个项目,全部由公司和员工持股,收益按比例分红。经测算,到上个月底,阳光城执行跟投机制的项目平均年化资金回报率为45%。按照双赢机制来看,仅在这一方面已经可以预见,阳光城有的员工未来在一两年之内将可以获得3000万元,甚至更多。

吴建斌进一步称,阳光城的项目跟投制度是碧桂园跟投机制的升级版。一方面,无论是区域员工还是组织员工,跟投的这一部分在法律上实现了确权,员工会通过投资公司持有项目确定权益;另一方面则是投资有开门期和关门期,比如跟投是三年期的,设定投入1000万元,那么三年到期后就要结算。

真金白银砸在项目里,员工的销售动力不言而喻。不过,实施跟投机制后,实际上会倒逼阳光城对土地储备的管理。

对此,吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示,“执行双赢机制后,我们对新买的土地有三条底线管理,第一条是新项目全周期的回报不低于10%;第二条是股东的年化资金回报率不低于30%,这就保证了每个项目的高周转;第三个指标是关于净现金流,要求新项目的净现金流回正时间不能长于12个月,如果考虑到融资的话就是6个月现金流回正。”

按照这一套体系来推动,伴随规模增长的存货攀升就不是问题了。由此可见,冲击千亿元销售目标的阳光城,正在同时实现杠杆控制和规模快速突破,走在提升公司运营能力和竞争力的路上。


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责任编辑: 笙火

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